• 索引号:QZ06100-1306-2017-00006
  • 发布机构:市政府
  • 生成日期:2017-01-11
  • 目录名称:城乡建设和管理的重大事项
  • 发布文号:晋政文〔2017〕14号
  • 内容概述:
晋江市人民政府关于印发晋江市农村宅基地与村民住宅建设管理暂行规定的通知
时间:2017-01-20   来源:市政府 字体显示: 点击:927 次
 

晋政文〔201714

晋江市人民政府关于印发晋江市农村

宅基地与村民住宅建设管理暂行规定的通知

各镇人民政府、街道办事处,市有关单位:

《晋江市农村宅基地与村民住宅建设管理暂行规定》已于20161226经晋江市全面深化改革领导小组2016年第四次成员会议研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

晋江市人民政府        

2017111        

(此件主动公开)

晋江市农村宅基地与

村民住宅建设管理暂行规定

为进一步加强农村宅基地管理,促进节约集约用地,保障农民合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》及《中共中央办公厅 国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(中发办〔201471号)、《国土资源部关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点实施细则的通知》(国土资发〔201535号)、《国土资源部关于福建省晋江市宅基地制度改革试点实施方案的批复》(国土资函〔2015403号)、《福建省农村村民住宅建设管理办法》(闽政办〔2011189号)等法律法规规定,结合本市实际,制定本规定。

一、总则

(一)本规定适用于本市行政区域内农村宅基地与村民住宅建设的管理。零星、分散石结构及危旧房屋改造按照《中共晋江市委 晋江市人民政府关于印发<石结构及危旧房屋改造规划建设管理规定(试行)>的通知》执行。

本规定所称农村宅基地,是指农村集体经济组织成员用于建设家庭居住的住宅所使用的农村集体土地。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。农村宅基地的所有权属于农民集体所有。

村民建房包括个人建房和集中建房。个人建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动,包括在原宅基地上改建或扩建、异地新建等;集中建房是指镇人民政府或村民委员会组织村民集中建设自住住宅的活动,包括美丽乡村建设、村村整治、百村示范等。

(二)农村宅基地的安排与使用应当坚持以下原则:

1.符合规划原则。村民建房使用宅基地,必须符合经批准的规划要求,禁止在已查明的地质等自然灾害隐患点建房。

2.节约集约原则。村民建房应节约集约、合理利用土地,尽量利用旧宅基地、村内空闲地和未利用地,严格控制使用耕地,禁止占用基本农田。

3.依法审批原则。村民建房使用宅基地,必须符合申请条件,并按程序进行报批,严禁未批先建、少批多建。

4.差别化原则。实行差别化居住保障,中心市区288平方公里及各镇镇区规划区范围内原则上采取一户一居的保障方式,中心市区288平方公里及各镇镇区规划区范围外原则上采取一户一宅一户一居并存的保障方式。

(三)镇人民政府负责本行政区域内宅基地的管理,市国土、住建、规划、农业、行政执法等部门在各自职权范围内负责宅基地的管理和监督。

(四)农村宅基地属建设用地或未利用地的,由镇人民政府批准使用,报市国土资源局、城乡规划局备案,并抄送市行政执法局;涉及使用农用地的(属耕地的先由镇人民政府落实耕地占补平衡,涉及使用林地的需先取得林业部门审批),由镇人民政府审查报送市国土资源局审核后,报市人民政府批准农用地转用,再由镇人民政府批准用地。

镇人民政府负责本行政区域内宅基地审批涉及使用耕地占补平衡工作,实现总量不减、质量不降。

二、规划与审批

(一)各镇人民政府组织编制本行政区域内的村级土地利用与建设规划,经村民会议或者村民代表会议讨论同意后,报市人民政府审批。

(二)申请使用宅基地的村民,应为本集体经济组织成员,并符合下列条件之一:

1.家庭现有人均宅基地低于30平方米,需要新建或扩建住宅的;

2.因国家或者集体建设、实施城乡规划以及进行保障性安居工程、公共设施与公益事业建设,需要征收安置的;

3.因发生或防御自然灾害,需要安置的;

4.向中心村或者农村住宅小区、农民公寓等集聚的; 

5.村民自愿无偿退出全部旧宅基地的;

6.市人民政府规定的其他情形。

农村集体经济组织成员资格认定按照《晋江市农村集体经济组织成员资格认定指导意见》执行。

(三)申请宅基地有下列情形之一的,不予批准:

1.家庭现有人均宅基地低于30平方米,但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的;

2.有宅基地、房产可以继承,其继承份额分摊至家庭成员后,人均宅基地面积超过30平方米或虽低于30平方米但人均住宅建筑面积超过60平方米的;

3.年龄未满18周岁的;

4.不符合土地利用总体规划和城乡规划的;

5.转让、出租、置换或者以其他形式流转宅基地的; 

6.现有宅基地改作生产经营用途的;

7.不符合一户一宅(居)政策规定的。

(四)申请批准宅基地的面积按下列标准执行:

1.每户家庭人口3人以下的,申请批准宅基地面积不得超过80平方米,使用村庄建设用地、其它未利用地可以增加不超过30平方米,即不超过110平方米;

2.每户家庭人口3人(含3人)以上的,申请批准宅基地面积不得超过120平方米,使用村庄建设用地、其它未利用地可以增加不超过30平方米,即不超过150平方米。

(五)个人建房申请宅基地属于建设用地或未利用地的,由镇人民政府在收到申请材料之日起20个工作日内审批,报市国土资源局、城乡规划局备案,并抄送市行政执法局;属于农用地的,由镇人民政府在5个工作日内审查后报市国土资源局审核,经市国土资源局在10个工作日内审核符合条件的,报市人民政府批准农用地转用。

集中建房的,由集体经济组织负责提出申请,制定建房实施方案并报镇人民政府,镇人民政府在收到材料之日起15个工作日内审查。符合条件的报市国土、住建、规划等部门在7个工作日内审核,审核通过后属使用建设用地或未利用地的由镇人民政府进行审批,属使用农用地的由市人民政府进行审批。

镇人民政府在批准宅基地申请后,应同步核发乡村建设规划许可证,明确规划建设要求。

(六)村民建房应当在竣工后,凭有权机关的用地批准文件等向不动产登记机关申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

因继承、人民法院生效法律文书或以流转方式取得宅基地使用权的,可以依法办理不动产权登记。

三、建设与管理

(一)村民建房应当严格按照规划许可核准的内容进行建设,不得擅自变更。确需变更的,应当经发证机关同意,并办理变更手续。

(二)村民建房时,镇人民政府要及时组织规划建设办、国土资源所、执法中队、有资质的测绘单位到实地放样、验线,确保村民住宅在审批的位置坐落和面积范围内进行建设。对未按批准进行建设的,镇人民政府要落实属地管理责任,及时制止,并牵头协调执法、国土等相关职能部门依法查处。

(三)村民建房完成后,镇人民政府要组织规划建设办、国土资源所、执法中队等进行验收,核对是否按批准的位置和规模建设,并形成文书和影像材料,存档备查。

(四)村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计,或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图。选用通用图建房的,应有专业技术人员指导住宅基础施工。建设多层单元式住宅的,应委托有相应资质的设计单位进行设计。

(五)农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。农村集中统建的,应由具备相应资质的施工企业承接施工,对集中统建的农村住房项目应办理质量安全监督手续;个人建设可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参与建设各方签订合同,明确双方的权利和义务,并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。

(六)镇人民政府应当依据《住房城乡建设部关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》、《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定,切实加强对村民建房质量安全的监督检查。

市住房和城乡建设局应依法对集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。

(七)镇人民政府、市住房和城乡建设局应当及时提供技术指导服务,免费提供住宅通用图纸,加大技术宣传力度,主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节加强必要的技术指导。

四、技术指标

(一)村民建房应当遵守以下技术标准规定:

 1.选址:应当符合城乡规划,避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

2.建设规模:

个人建房的占地面积不得超过150平方米。城市规划控制区和镇区规划控制区建房层数原则不超过三层,第四层不计入层数且建筑面积不超过占地面积的20%,建筑总高度不得超过15;城市规划控制区和镇区规划控制区范围以外的农村区域,建房层数原则不超过四层,第五层不计入层数且建筑面积不超过占地面积的20%,建筑总高度不得超过18。在本规定出台前已批准未建设的宅基地,可参照上述技术标准执行。

集中建房形式要以低、多层为主,控制建设高层建筑,建筑密度控制在40%左右,绿地率不低于30%,单户占地面积不得大于150平方米、总建筑面积不得大于450平方米,层数不得大于三层,建筑高度不得超过10,第四层不计入层数、高度且建筑面积不超过占地面积的20%。建设多层单元式住宅的,每户住宅建筑面积不得大于300平方米

3.抗震:新建住宅必须符合工程抗震设防要求,板、梁、柱不得采用石结构。

4.建筑单体:应满足村民生产、生活的需求,应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观,宜采用坡屋面,具有地方特色,外观应进行一次性装修。

5.配套:应同步配套排水、排污等处理设施;集中建设住宅小区的,给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设。

五、流转、退出与有偿使用

(一)宅基地使用权可以在农村集体经济组织内部以转让、出租、置换等方式进行流转。符合一户一宅申请条件的农村集体经济组织成员,允许在全市范围内流转取得旧宅基地使用权。宅基地使用权流转的,地上房屋及附着物所有权一并流转。

(二)旧宅基地使用权人向所在农村集体经济组织申请使用新增宅基地的,应承诺自愿退出全部旧宅基地并拆除地上建筑物,将旧宅基地移交给所在农村集体经济组织。

允许农村集体经济组织将退出的宅基地用于除商品住宅开发之外的农民住宅小区、公共基础配套设施等建设或通过入股、联营等方式筹集资金发展壮大集体经济。

符合土地利用总体规划和城乡规划的存量宅基地,经市人民政府批准后可用于工矿、仓储、商服等用途。

(三)鼓励农村集体经济组织将退出的宅基地复垦为耕地,复垦新增耕地验收合格后,土地增减挂钩指标纳入指标交易平台。

(四)在农村集体产权制度改革过程中,对自愿无偿退出宅基地或符合宅基地申请条件但自愿放弃申请权利的农村集体经济组织成员,鼓励农村集体经济组织以适当增加股权份额的方式予以补偿。

(五)分阶段处理宅基地超面积问题,可实行规定面积内无偿取得,超出部分实行有偿使用。

六、责任追究

(一)未依法取得规划许可证或者未按照规划许可规定进行建设,由镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

(二)对未符合土地利用规划、城乡规划等违反规定审批用地的,其批准文件无效,对非法批准的直接责任人依法追究责任。对村民建房规划建设和用地管理机关及其工作人员失职渎职、相互推诿、久拖不办、应批不批的,由其主管部门或纪检监察机关依法追究直接负责主管人员和其他直接责任人员的责任。

(三)任何单位和个人都有权对非法批准宅基地行为向有权机关举报,有权机关收到举报后,应当依照有关法律法规的规定处理。

(四)宅基地审批实行网上备案制度,对未进行网上备案的,视为非法批地,按有关法律法规规定追究相关人员责任。宅基地管理工作中发现党员干部或国家工作人员存在违纪问题,有关单位应及时将案件移送纪检监察机关,予以严肃处理;涉嫌违法犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

七、附则

(一)市国土资源局、镇人民政府应当将宅基地申请、审批、登记程序向社会公开,并向社会公开举报、投诉电话,接受社会监督。市国土资源局牵头市住建、规划、行政执法等部门不定期组织人员到各镇进行检查。

(二)一本公安户口簿为一户,家庭人口数以户口簿登记常住人口为准;一宅是指农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地。

(三)位于中心市区288平方公里及各镇镇区规划区范围内的属市政府或市直相关部门确定的计生、残疾、低保、四帮四扶等安居工程对象,经镇人民政府、街道办事处报市政府同意后,允许按法定程序申请住宅建设用地,但申请用地应符合土地利用总体规划和控制性详细规划且不在近期改造范围内,申请人应书面承诺若因政府征收需要将无条件配合征收安置。

(四)街道办事处范围内的宅基地规划建设管理参照本规定执行,用地审批应报市人民政府批准。

(五)晋江市国土资源局、城乡规划局对本规定的具体应用问题进行解释。

(六)本规定自公布之日起30日后施行,试行期至20171231

市有关单位:组织部、宣传部、政法委、编办、档案局、综治办、信

访局、法院、发展和改革局、经济和信息化局、公安局、

民政局、财政局、人力资源和社会保障局、国土资源局、

住房和城乡建设局、城乡规划局、行政执法局、农业局、

卫生和计划生育局、统计局、环保局、侨台外事局、金

融工作局、行政服务中心管委会、广电局、方志办、国

税局、地税局、人行、银监办、晋江经济报社。

抄送:市委办、人大办、政协办、纪委办,市有关领导。

晋江市人民政府办公室                     2017111印发

(14)关于印发晋江市农村宅基地与村民住宅建设管理暂行规定的通知.doc

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